In een appartementsgebouw zijn de verantwoordelijkheden verdeeld tussen de vereniging van mede-eigenaars en elke eigenaar apart. De vereniging moet het gebouw verzekeren, via de syndicus. Jij als eigenaar van een appartement regelt meestal je inboedel, je eigen verbeteringen en je aansprakelijkheid. De basisakte, het reglement van mede-eigendom en de polis bepalen wat in jouw gebouw precies geldt.
Kort samengevat
- De vereniging van mede-eigenaars moet het gebouw verzekeren, via de syndicus.
- Die polis dekt de gemene delen en, afhankelijk van de afspraken, ook het gebouw als geheel.
- Jij verzekert meestal zelf je inboedel, je eigen verbeteringen en je aansprakelijkheid.
- De basisakte en het reglement van mede-eigendom bepalen wat gemeen en wat privatief is.
- Bij schade verwittig je eerst de syndicus en daarna je eigen verzekeraar.
Wat is mede-eigendom?
Bij mede-eigendom, in appartementsgebouwen ook “gedwongen mede-eigendom” genoemd, heeft elke eigenaar een eigen privatief deel (zijn appartement, soms met kelder of parking) en een aandeel in de gemene delen. Alle eigenaars samen vormen de vereniging van mede-eigenaars. Zij beslist op de algemene vergadering en wordt dagelijks bestuurd door de syndicus.
De opdeling staat in de basisakte, die bij de notaris werd opgesteld. Het reglement van mede-eigendom regelt het gebruik en de kosten. Wie een appartement koopt, krijgt deze documenten voor de aankoop.
Gemene delen en privatieve delen
Gemene delen
Dit zijn de delen die van iedereen zijn. Meestal vallen daaronder het dak, de gevel, de dragende muren, de gemeenschappelijke trappenhal, de lift, de centrale verwarming (als er een gemeenschappelijke is), de gemeenschappelijke leidingen en de tuin of binnenkoer. De precieze lijst staat in de basisakte.
Privatieve delen
Dit zijn de delen die jou alleen toebehoren, zoals de ruimtes binnen je appartement, de binnenmuren en de vloerbedekking. Er bestaan grensgevallen, zoals ramen, voordeuren, balkons en leidingen die in een muur lopen. Ook dat staat in de basisakte of het reglement.
| Onderdeel | Vaak gemeen of privatief? | Waar vind je dat? |
|---|---|---|
| Dak en gevel | Gemeen | Basisakte |
| Trappenhal en lift | Gemeen | Basisakte |
| Binnenmuren van je appartement | Privatief | Basisakte |
| Ramen en voordeur | Verschilt | Basisakte of reglement |
| Balkon of terras | Verschilt | Basisakte |
| Inboedel | Altijd privatief | Je eigen polis |
Wie verzekert wat?
De vereniging van mede-eigenaars moet het gebouw verzekeren. De syndicus sluit de polis in naam van de vereniging. Die polis dekt de gemene delen en, afhankelijk van de afspraken, ook het gebouw als geheel, inclusief de privatieve delen als gebouw. De kosten worden verdeeld volgens het aandeel van elke eigenaar, dus de bijdrage vind je terug in de gemeenschappelijke kosten.
Jij verzekert zelf wat buiten die polis valt:
- je inboedel: meubels, kleding, toestellen en persoonlijke spullen,
- je eigen verbeteringen aan het appartement, zoals een luxe keuken of nieuwe vloer, als de gemeenschappelijke polis ze niet dekt,
- je aansprakelijkheid voor schade aan buren of derden,
- optioneel diefstal, zie diefstal en inboedel.
Via de polis van de vereniging
- Dak en gevel
- Trappenhal en lift
- Gemeenschappelijke leidingen
- Het gebouw als geheel, afhankelijk van de afspraken
Meestal zelf te verzekeren
- Je inboedel
- Je eigen verbeteringen, als de polis van de vereniging ze niet dekt
- Je aansprakelijkheid voor schade aan buren of derden
- Optioneel diefstal
Het onderscheid tussen gebouw en inboedel lees je bij gebouw en inboedel. Is er een woningkrediet, dan kan de kredietgever bijkomende eisen stellen, zie brandverzekering en woningkrediet.
Een voorbeeld
Stel dat er brand uitbreekt in een appartement op de derde verdieping (verzonnen voorbeeld). De rook en het bluswater beschadigen het plafond, het trappenhuis en het appartement eronder. De polis van de vereniging dekt in de regel het gebouw, dus het herstel van de gemeenschappelijke trappenhal en het dak.
De inboedel van elke eigenaar, zoals de zetels, de kleren en de elektronica, valt onder zijn eigen polis.
Als de brand door nalatigheid van één bewoner ontstond, kan hij aansprakelijk zijn voor de schade aan anderen, en dat speelt door zijn aansprakelijkheidsverzekering. De verzekeraars van de betrokkenen regelen dat onderling. Zie ook schade door brand in de keuken.
Wie doet wat bij een schadegeval?
- Verwittig de syndicus onmiddellijk, ook bij kleine schade in de gemene delen.
- Verwittig je eigen verzekeraar voor wat je inboedel of aansprakelijkheid betreft.
- Neem foto’s en bewaar bewijsstukken.
- De syndicus meldt de schade aan de verzekeraar van de vereniging en volgt het herstel op.
- Bij onenigheid over de verantwoordelijkheid beslist uiteindelijk de verzekeraar of, als het niet lukt, een rechter.
Meer over de meldingsstappen vind je bij schade melden bij je brandverzekering.
Het verzekerde bedrag van het gebouw
Het gebouw moet verzekerd zijn voor een bedrag dat de herbouwwaarde weerspiegelt, met indexering via de ABEX-index. Is het bedrag te laag, dan kan de evenredigheidsregel gelden voor de hele vereniging. De algemene vergadering kan dit bedrag laten nakijken. Een eigenaar mag de syndicus vragen om de polis en het bedrag te zien. Wil je dit begrijpen, lees dan verzekerd kapitaal en ABEX-index.
Aanbieders in België
Aanbieders beschrijven vooral polissen voor individuele eigenaars en huurders. Volgens zijn site richt AXA Comfort Thuis op eigenaars, huurders en medehuurders van huizen en appartementen, en de formule Secure noemt waterinsijpeling via terrassen. KBC vermeldt dat de Woningpolis voor eigenaars en huurders bedoeld is, met voor huurders de aansprakelijkheid en schade aan verbeteringen door de huurder. DVV vermeldt voor Cocoon Start een informatiedocument voor een appartement met maximaal twee slaapkamers.
Hoe het precies werkt voor appartementen lees je ook in brandverzekering voor een appartement.
Verhuurder en huurder in een appartementsgebouw
Verhuur je een appartement, dan blijft het gebouwgedeelte in de gemeenschappelijke verzekering, en vraag je de huurder meestal een verzekering voor aansprakelijkheid en inboedel. Als huurder lees je brandverzekering voor een huurder van een appartement.
Een huurder is in principe aansprakelijk voor brand en waterschade aan de gehuurde woning, tenzij hij bewijst dat het door overmacht, een bouwgebrek of overslaan vanuit een naburig gebouw kwam.
Veranderingen in het gebouw en verbouwingen
Verbouwt een eigenaar zijn appartement, dan kunnen er afspraken nodig zijn met de vereniging. Werken aan ramen, gevel of dragende muren raken immers aan de gemene delen. Meld grote werken ook aan je eigen verzekeraar en aan de syndicus, zodat je weet wie tijdens en na de werken gedekt is.
Een verhoogde waarde van het appartement, bijvoorbeeld door een nieuwe keuken, kan een reden zijn om het verzekerde bedrag van je eigen verbeteringen na te kijken. Dezelfde logica geldt als je verkoopt: de nieuwe eigenaar neemt de rechten en plichten in de vereniging over, zie brandverzekering bij verhuizen en verkopen.
Mede-eigendom per woonsituatie
Ben je eigenaar of huurder van een appartement, of woon je in een huis? Bekijk hieronder je situatie.
Goed om te weten Als mede-eigenaar heb je recht op informatie over het beheer van het gebouw. Vraag de syndicus gerust om de polis en het verzekerde bedrag in te kijken, nog voor er iets misgaat.
Checklist: waar kijk je naar?
- Vraag de basisakte en het reglement van mede-eigendom op.
- Vraag aan de syndicus welke polis het gebouw dekt en voor welk bedrag.
- Controleer wat onder jouw verantwoordelijkheid valt: inboedel, verbeteringen, aansprakelijkheid.
- Vraag hoe de vrijstelling geregeld wordt bij schade in de gemene delen.
- Weet wie je moet verwittigen bij schade.
- Bekijk of waterinsijpeling, rioolopstuwing en natuurrampen gedekt zijn.
Veelgestelde vragen
Moet ik als appartementseigenaar zelf een brandverzekering nemen?
Het gebouw wordt verzekerd door de vereniging van mede-eigenaars. Voor je inboedel en aansprakelijkheid heb je meestal een eigen polis nodig. Zie is een brandverzekering verplicht.
Wie is de syndicus?
De beheerder van de vereniging van mede-eigenaars. Hij regelt onder meer de verzekering van het gebouw.
Dekt de polis van het gebouw mijn meubels?
Meestal niet. De inboedel valt onder je eigen polis.
Wat als een buur waterschade veroorzaakt?
De betrokken verzekeraars bekijken de verantwoordelijkheid. Meld de schade bij je verzekeraar en de syndicus. Lees waterschade en je brandverzekering.
Wie betaalt de vrijstelling bij schade aan de gemene delen?
Dat staat in de polis van de vereniging en in het reglement. Vraag het aan de syndicus.
Waar vind ik uitleg over begrippen?
In de woordenlijst brandverzekering.
Kan ik de polis van de vereniging inkijken?
Vraag het aan de syndicus. Als mede-eigenaar heb je recht op informatie over het beheer van het gebouw.
Waar vind je de aanbieders?
Een offerte aanvragen en afsluiten gebeuren rechtstreeks bij de aanbieder. Hieronder staan ze alfabetisch.