Verhuur je een huis of appartement, dan blijf je eigenaar van het gebouw en dus ook verantwoordelijk voor de verzekering ervan. Je huurder verzekert zijn spullen en zijn aansprakelijkheid, maar niet het gebouw.
Kort samengevat
- Als verhuurder blijf je eigenaar en verzeker je het gebouw, niet je huurder.
- De huurder verzekert zijn eigen inboedel en zijn aansprakelijkheid voor brand en waterschade.
- Een clausule “afstand van verhaal” kan de huurder voor bepaalde schade vrijwaren.
- Bij leegstand tussen twee huurders gelden in veel polissen aparte voorwaarden.
- Verhuur je gemeubeld, dan zijn de meubels van jou en moet je ze zelf verzekeren.
Wikifin, de informatiesite van de FSMA, geeft aan dat een eigenaar die niet zelf in de woning woont, een woonverzekering kan nemen voor het gebouw en voor de eigen inboedel. Op deze pagina lees je wat een verhuurder kan verzekeren, wat je in een huurcontract kunt vragen, hoe afstand van verhaal werkt en wat er bij leegstand of gemeubeld verhuren verandert.
Wie verzekert wat bij verhuur?
Bij verhuur splitst de verantwoordelijkheid zich op. In grote lijnen:
| Onderdeel | Verhuurder | Huurder |
|---|---|---|
| Het gebouw (muren, dak, vaste installaties) | Ja | Meestal niet |
| Eigen meubels bij een gemeubeld pand | Ja | Nee |
| Inboedel van de huurder | Nee | Ja |
| Aansprakelijkheid van de huurder voor brand en waterschade | Soms via afstand van verhaal | Ja, in principe |
Een huurder wordt volgens het Burgerlijk Wetboek vermoed verantwoordelijk te zijn voor brand in de gehuurde woning, tenzij hij bewijst dat het door overmacht, een bouwgebrek of overslaan vanuit een naburig gebouw kwam. Meer daarover lees je bij huurdersaansprakelijkheid uitgelegd. Voor het onderscheid tussen gebouw en inboedel kun je terecht bij gebouw en inboedel.
Het gebouw verzekeren als verhuurder
Als eigenaar verzeker je het gebouw voor de herbouwwaarde, zoals bij een bewoond huis. Het gebouw omvat dak, gevel, vloeren, leidingen en vaste installaties. KBC vermeldt voor zijn verhuurdersbrandverzekering dat onder meer de woning, terrassen, opritten, omheiningen en aanhorigheden verzekerd zijn, en dat vaste installaties zoals zonnepanelen, laadpalen en thuisbatterijen automatisch worden meegenomen. Lees de details bij KBC brandverzekering.
Het kapitaal volgt de bouwkosten. Lees verzekerd kapitaal en ABEX-index. Een verhuurder die niet regelmatig naar zijn kapitaal kijkt, kan na verloop van tijd onderverzekerd zijn.
- Brand en ontploffing
- Storm, hagel en bliksem
- Waterschade
- Natuurrampen
- Inboedel
- Aansprakelijkheid
- Diefstal (vaak optie)
- Glasbreuk (vaak optie)
- Tuin (vaak optie)
Dit kun je als verhuurder verzekeren
- Het gebouw voor de herbouwwaarde
- Vaste installaties zoals zonnepanelen (bij KBC automatisch)
- Je aansprakelijkheid als verhuurder (KBC)
- Je eigen meubels bij gemeubeld verhuren, als je die optie neemt
Dit zit niet automatisch in jouw polis
- De inboedel van de huurder
- De aansprakelijkheid van de huurder, tenzij afstand van verhaal is opgenomen
- Eigen meubels zonder inboedeldekking
De huurder laten verzekeren
Wikifin schrijft dat je als verhuurder in het huurcontract kunt eisen dat de huurder een woonverzekering afsluit. Die dekt de schade die de huurder aan het gehuurde goed veroorzaakt en zijn aansprakelijkheid tegenover derden, zoals buren.
Volgens Wikifin gelden er voor huurcontracten in Vlaanderen voor een hoofdverblijfplaats vanaf 1 januari 2019 regels over het verzekeren van de aansprakelijkheid voor brand en waterschade, zowel voor de huurder als voor de verhuurder. De regels verschillen per gewest. Welke regel op jouw contract van toepassing is, hangt af van het type huur. Lees dat na in het huurcontract en op de officiële pagina’s van de Vlaamse overheid.
Wat je als verhuurder kunt vragen of afspreken:
- Een bewijs van de woonverzekering bij de start van de huur, en later op jaarbasis.
- Een clausule in het huurcontract die de verzekeringsplicht vermeldt.
- Een schriftelijke bevestiging dat de polis de huurdersaansprakelijkheid dekt.
- Wat er gebeurt als de huurder zijn polis laat vervallen.
Het huurcontract en de wet bepalen wat je mag eisen.
Afstand van verhaal
Wikifin beschrijft de clausule “afstand van verhaal”. Neemt de verhuurder die in zijn brandverzekering op, dan kan zijn verzekeraar bij schade waarvoor de huurder verantwoordelijk is, de huurder voor bepaalde schadeposten niet meer aanspreken. De huurder hoeft dan zelf geen verzekering voor brand en waterschade te nemen. De verhuurder kan het premiedeel voor die afstand doorrekenen aan de huurder.
KBC schrijft dat zijn verhuurdersformule onder meer de aansprakelijkheid van de verhuurder dekt voor schade die voortkomt uit het gebouw of uit werken, en dat de huurdersaansprakelijkheid optioneel kan worden toegevoegd. Of een afstand van verhaal in een polis zit en onder welke voorwaarden, staat in de voorwaarden van de verzekeraar.
Leegstand tussen twee huurders
Een woning staat soms enkele weken of maanden leeg tussen twee huurders, bijvoorbeeld door werken of omdat je een nieuwe huurder zoekt. Veel polissen hebben voorwaarden voor een woning die langere tijd niet bewoond is: een beperking van de gedekte gevaren, een meldingsplicht of een verplichte controle. Hoelang “langer” is, verschilt per polis en staat in je voorwaarden. KBC vermeldt op zijn verhuurderspagina niet uitdrukkelijk iets over leegstand. Lees dus je polis of vraag het aan je verzekeraar. Meer uitleg vind je bij brandverzekering voor een leegstaande woning.
Doe zeker het volgende:
- Meld een geplande leegstand aan de verzekeraar, ook als je denkt dat het kort is.
- Laat water en elektriciteit niet zomaar open staan.
- Controleer regelmatig, en bewaar een logboek of foto’s.
- Gaat er verbouwd worden? Lees brandverzekering bij verbouwen of renoveren.
Gemeubeld verhuren
Verhuur je gemeubeld, dan zijn de meubels en toestellen van jou. Ze vallen niet onder de inboedel van de huurder. Als verhuurder kun je een inboedeldekking voor je eigen meubels opnemen. KBC vermeldt dat zijn verhuurdersformule de inboedel (meubels, kleding, elektronica) dekt wanneer je die optie kiest. Noteer wat je in het pand achterlaat en bewaar een inventaris met foto’s. Bij schade help je daarmee de verzekeraar en de huurder.
Goed om te weten
- Een gewone eigenaar hoeft wettelijk geen brandverzekering te hebben, maar een kredietgever vraagt ze meestal wel.
- Vraag je huurder jaarlijks een bewijs van zijn polis.
- Maak een inventaris met foto’s als je gemeubeld verhuurt.
Appartement en mede-eigendom
Verhuur je een appartement, dan verzekert de vereniging van mede-eigenaars het gebouw, meestal via de syndicus. Jij verzekert wat voor jouw rekening is: de privatieve delen en je eigen inboedel. Je huurder verzekert zijn spullen en aansprakelijkheid. Lees mede-eigendom en brandverzekering en brandverzekering appartement.
Voorbeeld
Dit is een verzonnen voorbeeld. Een verhuurder verhuurt een gemeubeld appartement. De huurder laat een pan op het vuur staan, en er ontstaat brand. In dit voorbeeld is de schade aan het gebouw 20.000 euro en aan de meubels van de verhuurder 5.000 euro. De brandverzekering van de verhuurder behandelt de schade volgens de polis. Of de verzekeraar daarna de huurder kan aanspreken, hangt af van het huurcontract, een eventuele afstand van verhaal en de verzekering van de huurder. De bedragen zijn verzonnen en zeggen niets over een aanbieder.
Checklist voor verhuurders
- Is het gebouw verzekerd voor de herbouwwaarde, en volgt het kapitaal de ABEX-index?
- Staat de verzekeringsplicht voor de huurder in het huurcontract?
- Heb je een bewijs van de polis van je huurder?
- Heeft je polis een afstand van verhaal, en onder welke voorwaarden?
- Wat zegt je polis over leegstand tussen twee huurders?
- Bij gemeubeld verhuren: zijn je eigen meubels verzekerd, en heb je een inventaris?
- Bij een appartement: wat verzekert de vereniging van mede-eigenaars?
Zoek je eigen situatie
Woon je zelf in een huis of appartement, of huur je? Kies hieronder de pagina die bij je situatie past.
Veelgestelde vragen
Moet een verhuurder een brandverzekering hebben?
Voor een gewone eigenaar is een brandverzekering niet wettelijk verplicht, maar wel gebruikelijk, en een kredietgever vraagt ze meestal. Zie brandverzekering verplicht en brandverzekering en woningkrediet.
Moet mijn huurder een verzekering nemen?
Wikifin zegt dat je dat in het huurcontract kunt eisen. Voor hoofdverblijfplaatsen in Vlaanderen bestaan er bovendien regels. Lees het huurcontract en de officiële pagina’s van de overheid.
Wat als mijn huurder geen verzekering heeft en er is brand?
Dan hangt het af van de aansprakelijkheid van de huurder en van wat jouw polis dekt. Een huurder zonder verzekering draait in principe zelf op voor schade waarvoor hij aansprakelijk is.
Wat is afstand van verhaal?
Een clausule waardoor de verzekeraar van de verhuurder de huurder voor bepaalde schade niet meer kan aanspreken. Volgens Wikifin kan de verhuurder het premiedeel doorrekenen.
Is mijn woning verzekerd als ze even leegstaat?
Dat hangt af van je polis. Veel polissen hebben voorwaarden bij leegstand. Meld het en lees de pagina over leegstaande woningen.
Dekt mijn polis mijn meubels in een gemeubeld pand?
Alleen als de inboedel verzekerd is. KBC vermeldt dat dit een keuze is bij de verhuurdersformule.
Wat doe ik bij schade in een verhuurde woning?
Meld de schade snel aan je verzekeraar, verwittig de huurder en bewaar foto’s en facturen. Zie schade melden.
Wat de aanbieders zelf vermelden, lees je bij AXA, DVV, Belfius Direct en KBC.