Een blokpolis is de brandverzekering van een volledig appartementsgebouw. De vereniging van mede-eigenaars sluit ze af via de syndicus, en alle eigenaars betalen mee volgens hun aandeel in het gebouw. Ze dekt het gebouw zelf, dus de gemene delen en de privatieve delen als gebouw, maar niet je meubels, niet de verbeteringen die jij liet aanbrengen en niet je persoonlijke aansprakelijkheid. Hieronder lees je wat dat precies betekent, ook voor de blokpolis bij KBC.
Kort samengevat
- Een blokpolis is één gebouwenpolis voor het hele appartementsgebouw, afgesloten door de vereniging van mede-eigenaars via de syndicus.
- Ze heet ook syndicuspolis of globale polis.
- Je inboedel, je eigen verbeteringen en je aansprakelijkheid zitten er meestal niet in.
- Je betaalt je deel via de gemeenschappelijke kosten.
- Wat precies gedekt is, staat in de polis en in de basisakte van je gebouw.
Wat is een blokpolis?
Een appartementsgebouw heeft meerdere eigenaars, maar het is één gebouw met één dak, één gevel en één trappenhal. Daarom is het praktisch om het gebouw met één polis te verzekeren in plaats van met tientallen afzonderlijke contracten. Die ene polis noem je een blokpolis.
Wikifin, de informatiesite van de FSMA, beschrijft het zo: de vereniging van mede-eigenaars laat meestal via de syndicus een globale polis afsluiten voor alle eigenaars samen. De syndicus verdeelt de kosten onder de mede-eigenaars in functie van hun aandeel in het gebouw (bron: Wikifin).
Je komt verschillende namen tegen voor hetzelfde idee:
- blokpolis
- syndicuspolis
- globale polis
- verzekering voor de mede-eigendom
Wat dekt een blokpolis?
Een blokpolis verzekert het gebouw. Dat zijn twee soorten delen:
- De gemene delen: dak, gevel, dragende muren, trappenhal, lift, gemeenschappelijke leidingen en de tuin of binnenkoer.
- De privatieve delen als gebouw: de ruimtes, muren, vloeren en vaste elementen van elk appartement.
Welk onderdeel gemeen en welk privatief is, staat in de basisakte. Voor grensgevallen zoals ramen, voordeuren en balkons lees je mede-eigendom en brandverzekering. De gevaren die gedekt zijn, bepaalt de polis zelf. Meestal gaat het om brand en ontploffing, waterschade, storm en natuurrampen, en bij veel polissen ook om de aansprakelijkheid van het gebouw. Lees die lijst altijd na in de voorwaarden.
Meestal gedekt door de blokpolis
- Dak en gevel
- Trappenhal en lift
- Gemeenschappelijke leidingen
- De privatieve delen als gebouw
- Aansprakelijkheid van het gebouw, als de polis die bevat
Meestal niet gedekt
- Je meubels en toestellen
- Je eigen verbeteringen, als de polis ze niet noemt
- Je persoonlijke aansprakelijkheid
- Diefstal van je inboedel
Wat dekt ze niet?
Een blokpolis is geen woonverzekering voor jou persoonlijk. Drie dingen blijven buiten de polis van de vereniging:
- Je inboedel. Meubels, kleding, elektronica en persoonlijke spullen verzeker je zelf. Het verschil tussen gebouw en inboedel lees je bij inboedelverzekering uitgelegd.
- Je eigen verbeteringen. Een nieuwe keuken, een vloer die je liet leggen of een aangepaste badkamer zijn niet altijd in het verzekerde bedrag van het gebouw opgenomen. Vraag aan de syndicus wat de polis daarover zegt.
- Je aansprakelijkheid. Veroorzaak je zelf schade aan een buur, dan speelt je eigen polis, zie huurdersaansprakelijkheid uitgelegd voor de huurderskant.
Heb je als eigenaar-bewoner een woonverzekering nodig voor die zaken? Lees brandverzekering voor een appartement.
Is een blokpolis verplicht?
Er zijn twee vragen in een. Voor jou als individuele eigenaar bestaat er volgens Wikifin geen algemene wettelijke verplichting om een woonverzekering af te sluiten. Heb je een woningkrediet, dan eist de bank er doorgaans een, zie brandverzekering en woningkrediet.
Voor het gebouw als geheel ligt de verantwoordelijkheid bij de vereniging van mede-eigenaars. Zij laat het gebouw verzekeren, via de syndicus. In de praktijk gebeurt dat met een blokpolis. Een algemene uitleg over wat verplicht is en wat niet staat bij is een brandverzekering verplicht.
Het verzekerde bedrag moet de herbouwwaarde van het gebouw weerspiegelen. Dat bedrag volgt de bouwkosten via de ABEX-index, zie verzekerd kapitaal en ABEX-index. Is het bedrag te laag, dan kan de evenredigheidsregel de vergoeding verminderen.
Wat als er geen syndicus is?
Niet elk gebouw heeft een actieve syndicus. In kleine gebouwen met twee of drie eigenaars regelen de bewoners soms alles onderling. Voor de verzekering verandert er dan principieel niets: het gebouw moet verzekerd zijn, en de vereniging blijft verantwoordelijk.
In de praktijk ga je zo te werk:
- Vraag in de basisakte en het reglement van mede-eigendom na wie voor het beheer instaat.
- Vraag aan de andere eigenaars of er een polis voor het gebouw bestaat, bij welke verzekeraar en tot welk bedrag.
- Vraag een kopie van de polis en van het bewijs van betaling.
- Is er niets, spreek dan met de andere eigenaars af wie een polis voor het hele gebouw laat opmaken en hoe je de kosten verdeelt.
Een volledig eigen woonverzekering van één eigenaar dekt immers niet automatisch het dak en de gevel van de anderen. Een gebouw dat niet verzekerd is, is voor iedereen een risico.
Wie betaalt de vrijstelling?
Bij schade trekt de verzekeraar meestal een vrijstelling af, een bedrag dat je zelf draagt. Hoe die bij een blokpolis verdeeld wordt, hangt af van de polis en van het reglement van mede-eigendom. Soms komt ze ten laste van de vereniging en dus van alle eigenaars samen, soms wordt ze doorgerekend aan de eigenaar in wiens deel de schade ontstond. Vraag het aan de syndicus voor er iets misgaat. Wat een vrijstelling in het algemeen is, lees je bij vrijstelling in je brandverzekering.
Een voorbeeld
Stel dat er brand uitbreekt in een appartement op de tweede verdieping (verzonnen voorbeeld). Het plafond, de leidingen en de trappenhal raken beschadigd. Het herstel van het gebouw loopt via de blokpolis van de vereniging, onder leiding van de syndicus.
De bewoner verliest daarnaast zijn zetel, zijn kleren en zijn televisie. Die vallen onder zijn eigen woonverzekering, niet onder de blokpolis. Heeft hij net een nieuwe keuken laten plaatsen, dan kijkt hij na of die in het verzekerde bedrag van het gebouw zit.
Verhuurder en huurder
Verhuur je een appartement? Dan blijft het gebouwgedeelte onder de blokpolis. Je verhuurt dus geen onverzekerd appartement, maar je betaalt wel mee aan de polis via de gemeenschappelijke kosten. Als verhuurder kijk je ook naar je aansprakelijkheid en naar eventuele afstand van verhaal, zie brandverzekering voor een verhuurd appartement.
Huur je een appartement? Dan is de blokpolis van de eigenaar of de vereniging niet jouw verzekering. Volgens het Burgerlijk Wetboek wordt een huurder vermoed verantwoordelijk te zijn voor brand in het gehuurde, tenzij hij bewijst dat het door overmacht, een bouwgebrek of overslaan vanuit een naburig gebouw kwam. Voor je aansprakelijkheid en je inboedel heb je een eigen polis nodig. Lees brandverzekering voor een huurder van een appartement.
De KBC blokpolis
Wie zoekt op “blokpolis KBC”, komt uit bij de uitleg van KBC over de syndicuspolis. Op de pagina “Welke verzekering heb je nodig voor een woning?” op kbc.be noemt KBC de syndicuspolis ook “blokpolis” of “verzekering voor mede-eigendom”. Volgens KBC wordt ze afgesloten door de syndicus omdat het gebouw meerdere woningen en dus meerdere eigenaars heeft. Ze verzekert het gebouw in zijn geheel en elke mede-eigenaar met zijn aandeel, en dekt zowel de privatieve woondelen als de gemene delen. Elke mede-eigenaar financiert zijn deel van de verzekering mee.
KBC wijst er ook op dat de syndicuspolis geen inboedelverzekering is. Woon je als eigenaar in je appartement, dan sluit je volgens KBC zelf nog een woonverzekering af voor je inboedel en je aansprakelijkheid. Verhuur je het appartement, dan blijft het gebouw verzekerd via de syndicuspolis en moet de huurder zelf zijn inboedel verzekeren. KBC vermeldt ook dat een verhuurder afstand van verhaal kan toevoegen om discussies tussen verzekeraars te vermijden.
Voor jouw eigen deel biedt KBC de Woningpolis aan, zie KBC brandverzekering en KBC brandverzekering voor eigenaars van een appartement. Of en onder welke voorwaarden KBC zelf een blokpolis aan een vereniging van mede-eigenaars verkoopt, kun je op de KBC-pagina niet aflezen. Dat vraag je aan de syndicus of aan KBC.
Zo lees je de blokpolis van je gebouw
Goed om te weten Als mede-eigenaar mag je de syndicus vragen om de polis in te kijken. Doe dat bij je aankoop en daarna regelmatig, zodat je weet wat er gedekt is en voor welk bedrag.
Controleer deze punten in de polis:
- Welke gevaren zijn gedekt: brand, water, storm, natuurrampen, glasbreuk?
- Voor welk bedrag is het gebouw verzekerd en wordt het geïndexeerd?
- Hoe hoog is de vrijstelling en wie draagt ze?
- Zijn verbeteringen van eigenaars gedekt, en hoe geef je ze door?
- Is de aansprakelijkheid van het gebouw inbegrepen?
- Zijn er afspraken over afstand van verhaal ten opzichte van huurders?
- Wanneer vervalt de polis en wat is de opzegtermijn?
Ben je benieuwd naar de woorden die je in de polis tegenkomt? Zoek ze op in de woordenlijst brandverzekering.
Veelgestelde vragen
Wat is een blokpolis?
Een blokpolis is één brandverzekering voor het hele appartementsgebouw. De vereniging van mede-eigenaars sluit ze af via de syndicus, en de kosten worden verdeeld volgens het aandeel van elke eigenaar.
Is een blokpolis hetzelfde als een syndicuspolis?
Ja, in de praktijk zijn het twee namen voor hetzelfde. Ook globale polis of verzekering voor de mede-eigendom komen voor.
Moet ik als eigenaar nog een eigen verzekering nemen?
Voor je inboedel en je aansprakelijkheid meestal wel. De blokpolis dekt het gebouw, niet je persoonlijke bezittingen. Lees brandverzekering voor een appartement.
Dekt de blokpolis mijn keuken en vloer?
Dat hangt af van de polis en het verzekerde bedrag. Verbeteringen die jij liet uitvoeren, zitten er niet altijd in. Vraag het na bij de syndicus.
Wat doe ik bij schade in mijn appartement?
Verwittig de syndicus en je eigen verzekeraar, en neem foto’s. De stappen vind je bij schade melden bij je brandverzekering.
Wat is de KBC blokpolis?
Volgens kbc.be is dat een andere naam voor de syndicuspolis: de verzekering die de syndicus voor het hele gebouw afsluit. Ze dekt het gebouw en geen inboedel.
Wat als er geen syndicus is?
Het gebouw moet toch verzekerd zijn. Zoek uit wie het beheer doet, vraag naar de polis en spreek met de andere eigenaars af hoe je het regelt.
Kan ik de blokpolis opzeggen?
De polis is van de vereniging, niet van jou. Een wijziging of opzegging gebeurt via de syndicus en de algemene vergadering. Meer over opzeggen in het algemeen staat bij brandverzekering opzeggen en overstappen.
Waar vind je de aanbieders?
Een offerte aanvragen en afsluiten gebeuren rechtstreeks bij de aanbieder. Hieronder staan ze alfabetisch.