Bij huurindexatie wordt de huurprijs eenmaal per jaar aangepast aan de stijging van de levensduurte. Je berekent de nieuwe huur met de formule basishuurprijs maal nieuw indexcijfer gedeeld door aanvangsindexcijfer, met de gezondheidsindex als cijfer. In Vlaanderen staat dat in het Vlaams Woninghuurdecreet. Hieronder lees je hoe je de huurindex berekent, wanneer je mag indexeren, wat de EPC-regels zijn en waarom de indexering ook raakt aan je huurdersverzekering.
Bereken de geïndexeerde huurprijs
Vul de gegevens van het huurcontract in. De berekening gebeurt in je browser: we bewaren niets.
Let op: dit is een hulpmiddel met een indicatieve berekening, geen juridisch advies. Controleer de uitkomst aan de hand van de officiële regels en cijfers. Convertix BV is niet aansprakelijk voor fouten of schade door het gebruik van de tool, voor zover de wet dat toestaat. Lees onze disclaimer.
Voorbeeldbrief aan je huurder
Vul de gegevens in en kopieer of print de brief. Je kunt de tekst nog aanpassen. Het is een voorbeeld: controleer de gegevens, de berekening en je huurcontract voor je de brief verstuurt. Wij zijn niet verantwoordelijk voor fouten in de brief of voor het gebruik ervan.
Verhuur je of huur je? Regel ook de verzekering
Bij elk huurcontract hoort een verzekering voor de aansprakelijkheid en de spullen van de huurder. Ontdek het aanbod van AXA en KBC en vraag zelf je offerte aan.
AXA woonverzekering Comfort Thuis
- Voor huurders, eigenaars en medehuurders
- Formules Essential, Secure en Premium
- Bijstand 24/7 via AXA Assistance
KBC Woningpolis
- Online afsluiten, de dag nadien verzekerd
- Je moet nog geen KBC-klant zijn
- Aansprakelijkheid van de huurder inbegrepen
Je verlaat deze website. Offerte en afsluiten gebeuren bij de aanbieder. Van deze aanbieders ontvangen wij mogelijk een vergoeding.
Kort samengevat
- Formule: basishuurprijs x nieuw indexcijfer / aanvangsindexcijfer.
- Het indexcijfer is de gezondheidsindex van de maand vóór de verjaardag van je contract (nieuw) en van de maand vóór de ingang (aanvang).
- Indexeren kan eenmaal per huurjaar, op de verjaardag van de ingang, tenzij het contract het uitsluit.
- De partij die wil indexeren, vraagt dat schriftelijk. De aanpassing werkt maximaal drie maanden terug.
- Voor sommige bestaande contracten met een EPC-label D, E of F of zonder EPC geldt een correctiefactor.
- Actuele indexcijfers vind je bij Statbel, niet in deze tekst.
Wat is huurindexatie?
Een huurcontract loopt meestal jaren. Intussen stijgen de prijzen. Huurindexatie is de wettelijke manier om de huurprijs mee te laten bewegen met de levensduurte, zodat de huur niet stilaan minder waard wordt. Je spreekt ook van indexatie huur, indexering huur of simpelweg de huurindex.
Voor woninghuur in Vlaanderen is de regel opgenomen in artikel 34 van het Vlaams Woninghuurdecreet, voor contracten gesloten vanaf 1 januari 2019. Voor oudere contracten verwijst de regel naar het Burgerlijk Wetboek, met dezelfde basisformule.
De formule voor huurindexatie
Het decreet legt een formule vast. De aangepaste huurprijs mag niet hoger zijn dan:
basishuurprijs x nieuw indexcijfer / aanvangsindexcijfer
De onderdelen betekenen dit:
| Onderdeel | Wat is het? |
|---|---|
| Basishuurprijs | De huurprijs uit het contract (of een vonnis), zonder kosten en lasten die de huurder daarnaast betaalt |
| Nieuw indexcijfer | De gezondheidsindex van de maand vóór de maand van de verjaardag van de ingang van het contract |
| Aanvangsindexcijfer | De gezondheidsindex van de maand vóór de maand waarin het contract of de laatste huurprijsherziening inging |
Het is dus de basishuurprijs en niet de huur inclusief kosten die je indexeert. Gemeenschappelijke kosten, voorschotten voor water of verwarming en dergelijke blijven buiten de berekening.
Welke indexcijfers gebruik je? De gezondheidsindex
Voor huur geldt de gezondheidsindex. Dat is de consumptieprijsindex zonder tabak, alcohol en motorbrandstoffen. Het cijfer wordt maandelijks bekendgemaakt door Statbel, de Belgische statistiekdienst.
Let op de maand die je kiest. De regel van het decreet is helder:
- Nieuw indexcijfer: de maand vóór de maand van de verjaardag van de ingang.
- Aanvangsindexcijfer: de maand vóór de maand waarin de huur inging (of de huurprijs voor het laatst herzien werd).
Gaat je huur in op 15 maart, dan gebruik je voor het aanvangsindexcijfer februari van dat jaar, en voor het nieuwe cijfer februari van het volgende jaar. Gaat ze in op 1 maart, dan is het ook februari, want het gaat om de maand vóór de maand van ingang.
De actuele cijfers vermelden we hier bewust niet, want ze veranderen elke maand. Je vindt ze op statbel.fgov.be. FOD Economie biedt bovendien een officiële huurcalculator aan waarmee je het resultaat kunt controleren. Op onze eigen pagina staat geen rekenmachine.
Wanneer mag je indexeren?
De voorwaarden uit het decreet, voor een schriftelijk gesloten huurovereenkomst:
- Eenmaal per huurjaar, op de verjaardag van de ingang van het contract.
- Tenzij het contract indexering uitsluit. Staat er uitdrukkelijk in dat de huur niet geïndexeerd wordt, dan kan dat niet.
- Enkel op schriftelijk verzoek van de partij die het wil, meestal de verhuurder.
- Maximaal drie maanden terugwerkend: de aanpassing werkt enkel terug tot drie maanden vóór de maand van het verzoek.
Dat laatste punt is belangrijk. Wacht een verhuurder een jaar met het verzoek, dan kan hij de gemiste maanden niet meer opeisen. Een verhuurder die niets vraagt, krijgt geen indexering. Een huurder hoeft dus niets te doen tot er een verzoek komt, en kan het verzoek controleren aan de hand van deze formule.
Schriftelijk aanvragen
Een schriftelijk verzoek kan met een gewone brief of mail. Zorg dat je kunt bewijzen dat je het verstuurd hebt. Vermeld in het verzoek:
- de oude huurprijs (basishuurprijs);
- het nieuwe en het aanvangsindexcijfer, met de maand waarop ze betrekking hebben;
- de nieuwe huurprijs en vanaf wanneer die geldt;
- eventueel de berekening zelf, zodat de huurder ze kan nakijken.
Terugwerkende kracht
Een huurder die te laat een verzoek krijgt, moet maximaal drie maanden betalen vanaf de maand die voorafgaat aan het verzoek. Is het verzoek al een jaar oud en wil de verhuurder vroegere indexaties nog invorderen, dan is dat niet mogelijk. Zo staat het in het decreet.
Stap voor stap: een rekenvoorbeeld (verzonnen)
Onderstaand voorbeeld is volledig verzonnen. De indexcijfers zijn niet de echte cijfers van Statbel en de huur is geen echte huur. Het toont enkel de stappen.
Stel dat je huurcontract ingaat op 1 maart 2024, met een basishuurprijs van 800 euro per maand. In dit voorbeeld is de gezondheidsindex van februari 2024 gelijk aan 130,00 en die van februari 2025 gelijk aan 133,90.
- Zoek de basishuurprijs. Dat is 800 euro.
- Bepaal het aanvangsindexcijfer. Het contract gaat in op 1 maart 2024, dus je neemt februari 2024: 130,00.
- Bepaal het nieuwe indexcijfer. De verjaardag is 1 maart 2025, dus je neemt februari 2025: 133,90.
- Deel nieuw door aanvang. 133,90 gedeeld door 130,00 is 1,03.
- Vermenigvuldig met de basishuurprijs. 800 euro maal 1,03 is 824 euro.
De nieuwe huurprijs is in dit voorbeeld dus 824 euro, een stijging van 24 euro per maand. Volgend jaar is het nieuwe indexcijfer dat van februari 2026, maar het aanvangsindexcijfer blijft in principe dat van februari 2024, tenzij de huur in tussentijd werd herzien.
Huurindexatie en EPC: wat is er beperkt?
Het Vlaamse decreet over de energiecrisis beperkte de indexering voor woningen met een slecht energielabel. Volgens de geconsolideerde tekst op codex.vlaanderen.be geldt vanaf 1 oktober 2023 het volgende voor contracten die vóór 1 oktober 2022 in werking traden:
- Heeft de woning een EPC met label D, dan wordt de geïndexeerde huurprijs met een correctiefactor vermenigvuldigd.
- Heeft ze geen EPC of een label E of F, dan geldt ook een correctiefactor, met een eigen formule.
- Woningen met een beter label (A tot C) zijn niet beperkt.
De exacte factor hangt af van de verjaardag van het contract en van de indexcijfers van die jaren. Daarom lees je de officiële uitleg van de Vlaamse overheid na en gebruik je de huurcalculator van FOD Economie voor het resultaat. Regels veranderen soms. Controleer dus altijd de actuele tekst op codex.vlaanderen.be of bij Wonen in Vlaanderen.
Wanneer kun je niet indexeren?
- Het huurcontract sluit indexering uitdrukkelijk uit.
- Het contract is mondeling gesloten. De decretale regel geldt voor een schriftelijk contract.
- Er is geen schriftelijk verzoek gedaan.
- Het gaat om een student die van een onderwijsinstelling huurt met verminderde huurprijs: de indexeringsregel is daar niet van toepassing. Voor andere studentenhuur geldt een eigen regeling in titel III van het decreet, bijvoorbeeld pas indexeren als de huur langer dan een jaar loopt.
De band met je huurdersverzekering
Je huurprijs en je verzekering lijken los te staan van elkaar, maar ze raken elkaar op meerdere punten.
- Waarde van de woning. De indexering van de huur zegt niets over de herbouwwaarde van het gebouw. Daarvoor bestaat de ABEX-index, uitgelegd op ABEX-index.
- Aansprakelijkheid. In Vlaanderen moeten huurder en verhuurder hun aansprakelijkheid voor brand en waterschade verzekeren bij een hoofdverblijfplaats, volgens Wikifin voor contracten vanaf 1 januari 2019. Lees huurdersaansprakelijkheid uitgelegd.
- Opzeg of verhuis. Wissel je van woning, dan begint een nieuw contract met nieuwe indexcijfers, en pas je ook je verzekering aan. Zie verhuizen of verkopen.
Of een verzekeraar de premie van een huurdersverzekering indexeert, staat in zijn voorwaarden. Een voorbeeld: DVV vermeldt bij Cocoon Flex een geïndexeerde klassieke franchise van 309,33 euro, volgens dvv.be. AXA biedt Comfort Thuis aan voor huurders en medehuurders van huizen en appartementen, in de formules Essential en Secure.
Meer over verzekeren als huurder lees je bij brandverzekering voor een appartement als huurder en brandverzekering voor een huis als huurder.
Checklist: zo controleer je een indexatie
- Staat er in je contract dat indexering is uitgesloten?
- Kreeg je een schriftelijk verzoek?
- Klopt de basishuurprijs, zonder kosten en lasten?
- Zijn het nieuwe en het aanvangsindexcijfer de juiste maanden?
- Is het resultaat gelijk aan dat van de officiële huurcalculator?
- Gaat de nieuwe huur niet verder dan drie maanden terug?
- Heeft de woning een EPC-label dat een correctiefactor veroorzaakt?
Welke woonsituatie heb je?
Huurder? Regel ook je huurdersverzekering
Bij elk huurcontract hoort een verzekering voor je aansprakelijkheid en je spullen. Ontdek het aanbod van AXA en KBC en vraag zelf je offerte aan.
AXA woonverzekering Comfort Thuis
- Voor huurders, eigenaars en medehuurders
- Formules Essential, Secure en Premium
- Bijstand 24/7 via AXA Assistance
KBC Woningpolis
- Online afsluiten, de dag nadien verzekerd
- Je moet nog geen KBC-klant zijn
- Aansprakelijkheid van de huurder inbegrepen
Je verlaat deze website. Offerte en afsluiten gebeuren bij de aanbieder. Van deze aanbieders ontvangen wij mogelijk een vergoeding.
Veelgestelde vragen
Hoe kan ik huurindexatie berekenen?
Vermenigvuldig de basishuurprijs met het nieuwe indexcijfer en deel door het aanvangsindexcijfer. Beide cijfers zijn gezondheidsindexen van de maand vóór de verjaardag en vóór de ingang van het contract.
Hoe bereken ik de huurindex als mijn huur niet op de eerste van de maand begon?
Het maakt niet uit op welke dag. Je gebruikt de gezondheidsindex van de maand vóór de maand waarin de huur inging, en vóór de maand van de verjaardag.
Wat is de gezondheidsindex?
Het is de consumptieprijsindex zonder tabak, alcohol en motorbrandstoffen. Statbel maakt ze maandelijks bekend.
Mag mijn verhuurder zomaar de huur verhogen?
Nee. Indexering gebeurt eenmaal per jaar volgens de formule, op schriftelijk verzoek, en kan hoogstens drie maanden terugwerken. Een andere verhoging moet in het contract of via een herziening volgens het decreet.
Wat betekent indexering huur in een contract van negen jaar?
Hetzelfde: elk huurjaar mag je op de verjaardag indexeren, op schriftelijk verzoek, tenzij het contract het uitsluit.
Wat als mijn woning een slecht EPC-label heeft?
Voor bepaalde contracten van vóór 1 oktober 2022 geldt dan een correctiefactor. Lees de actuele regels op codex.vlaanderen.be of bij Wonen in Vlaanderen na.
Beïnvloedt huurindexatie mijn verzekering?
Niet rechtstreeks. Het gebouw wordt geïndexeerd met de ABEX-index, de huur met de gezondheidsindex. Wel is je aansprakelijkheid als huurder altijd verzekerd, ook als de huur stijgt.
Waar vind ik de actuele indexcijfers?
Bij Statbel voor de gezondheidsindex. Voor het resultaat kun je de huurcalculator van FOD Economie gebruiken.