Klopt de nieuwe huur die je verhuurder vraagt? Dat kun je zelf nagaan. De nieuwe huur mag nooit hoger zijn dan de basishuurprijs, vermenigvuldigd met het nieuwe indexcijfer en gedeeld door het aanvangsindexcijfer. Voor sommige oudere contracten komt daar nog een EPC-correctiefactor bij. Heb je het contract bij de hand, dan lukt de controle in enkele minuten.
Je gebruikt de tool hieronder zo: vul de ingangsdatum, de basishuurprijs en het EPC-label uit je contract in, en noteer wat je verhuurder nu vraagt. De tool toont wat het decreet toelaat, zodat je beide bedragen naast elkaar kunt leggen. Hoe de berekening precies werkt, lees je in de stappen verderop.
Controleer of je huur correct is geïndexeerd
Vul de gegevens van het huurcontract in. De berekening gebeurt in je browser: we bewaren niets.
Let op: dit is een hulpmiddel met een indicatieve berekening, geen juridisch advies. Controleer de uitkomst aan de hand van de officiële regels en cijfers. Convertix BV is niet aansprakelijk voor fouten of schade door het gebruik van de tool, voor zover de wet dat toestaat. Lees onze disclaimer.
Huurder? Regel ook je huurdersverzekering
Een huurcontract brengt ook een aansprakelijkheid mee voor brand- en waterschade. Ontdek het aanbod van AXA en KBC en vraag zelf je offerte aan.
AXA woonverzekering Comfort Thuis
- Voor huurders, eigenaars en medehuurders
- Formules Essential, Secure en Premium
- Bijstand 24/7 via AXA Assistance
KBC Woningpolis
- Online afsluiten, de dag nadien verzekerd
- Je moet nog geen KBC-klant zijn
- Aansprakelijkheid van de huurder inbegrepen
Je verlaat deze website. Offerte en afsluiten gebeuren bij de aanbieder. Van deze aanbieders ontvangen wij mogelijk een vergoeding.
Kort samengevat
- Formule: basishuurprijs x nieuw indexcijfer / aanvangsindexcijfer.
- Een verhuurder mag enkel indexeren bij een schriftelijk contract, eenmaal per huurjaar, op de verjaardag van de ingang.
- Hij moet dat schriftelijk vragen. De aanpassing werkt maximaal drie maanden terug vanaf het verzoek.
- Voor sommige contracten van vóór 1 oktober 2022 met label D, E, F of zonder EPC geldt een correctiefactor.
- Klopt het bedrag niet, ga dan eerst je gegevens na en bespreek het schriftelijk met je verhuurder.
Zo controleer je het in 6 stappen
Je hebt maar een paar gegevens nodig, bijna allemaal uit je huurcontract.
Stap 1: zoek de gegevens in je contract
Haal je huurcontract erbij en noteer:
- De ingangsdatum. Dat is de datum waarop het contract in werking treedt, niet per se de dag dat je tekende.
- De ondertekeningsdatum. Die heb je nodig als je contract tussen 1 februari 1994 en 31 december 2018 is gesloten.
- De basishuurprijs. Dat is de huurprijs bij ingang, zonder kosten en lasten. Is de huur ooit herzien, dan is de herziene huurprijs je basis. Een bedrag dat al geïndexeerd werd, is nooit de basishuur.
- Het EPC-label van de woning op het moment dat het contract inging: A+, A, B, C, D, E, F, of geen EPC.
Zie je in het contract dat indexering is uitgesloten, dan hoef je niet verder te rekenen. Zonder schriftelijk contract geldt de indexeringsregel van het decreet bovendien niet.
Stap 2: bepaal het aanvangsindexcijfer
Welke maand je neemt, hangt af van je contract:
- Contract vanaf 1 januari 2019 voor een Vlaams hoofdverblijf: de gezondheidsindex van de maand vóór de ingang van het contract (of van de laatste huurprijsherziening).
- Contract gesloten tussen 1 februari 1994 en 31 december 2018: de gezondheidsindex van de maand vóór het sluiten, dus het ondertekenen, van het contract.
Ging je huur in op 1 maart, dan neem je dus de index van februari.
Stap 3: bepaal het nieuwe indexcijfer
Het nieuwe indexcijfer is de gezondheidsindex van de maand vóór de verjaardag van de ingang. Is je verjaardag 1 maart 2026, dan gebruik je februari 2026. De indexcijfers publiceert Statbel, de Belgische statistiekdienst. Je vindt ze op statbel.fgov.be, waar ook een huurcalculator staat.
Stap 4: pas de formule toe
De nieuwe huur is:
basishuurprijs x nieuw indexcijfer / aanvangsindexcijfer
Deel eerst het nieuwe door het aanvangsindexcijfer en vermenigvuldig het resultaat met de basishuurprijs. Meer uitleg en een voorbeeldbrief vind je op huurindexatie berekenen.
Stap 5: controleer of een EPC-correctiefactor geldt
Dit is de stap die het vaakst wordt vergeten. De regels:
| Situatie | Wat geldt? |
|---|---|
| Label A+, A, B of C | Gewone formule |
| Contract (of huurprijsherziening) vanaf 1 oktober 2022, om het even welk label | Gewone formule |
| Contract van vóór 1 oktober 2022 met label D, E, F of geen EPC, verjaardag vanaf 1 oktober 2023 | Gewone formule vermenigvuldigd met een correctiefactor |
De factor hangt af van de maand van je verjaardag en van je label. Vlaanderen.be publiceert er een tabel van op de pagina over huurprijsindexatie met correctiefactoren. De factor blijft gelden bij elke indexatie, tot er een EPC met label A+, A, B of C is of een nieuw contract start.
Stap 6: leg het resultaat naast wat je betaalt
Heb je een bedrag, dan leg je het naast het bedrag dat je verhuurder vraagt. Is het gevraagde bedrag gelijk of lager, dan klopt de indexatie. Is het hoger, dan loont het de moeite om te zoeken waar het verschil vandaan komt. Dat staat in het volgende deel.
Wat als het bedrag niet klopt?
Een verkeerde maand of een vergeten correctiefactor gebeurt snel. Pak het stap voor stap aan.
- Controleer eerst je eigen gegevens. Gebruikte je wel de juiste ingangsdatum, de juiste basishuurprijs en het juiste label? Doe de berekening twee keer.
- Vraag hoe de verhuurder tot zijn bedrag komt. Vraag de indexcijfers en de maanden die hij gebruikte. Met die gegevens zie je meteen waar het verschil zit.
- Doe dat schriftelijk. Een mail of brief die je kunt bewijzen, voorkomt discussie achteraf. Zet je berekening erbij, met de maanden en de cijfers.
- Betaal ondertussen wat je zeker verschuldigd bent. Zo vermijd je dat er een betalingsachterstand ontstaat.
Het decreet bepaalt dat een indexatie enkel op schriftelijk verzoek gebeurt. Het verzoek werkt maximaal drie maanden terug. Wacht je verhuurder lang met vragen, dan kan hij de gemiste maanden dus niet voor een heel jaar opeisen.
Waar krijg je hulp?
Kom je er samen niet uit, dan zijn er plekken waar je terechtkunt:
- De Huurdersbond geeft juridisch huuradvies aan huurders in Vlaanderen, onder meer over indexatie. Via huurdersbond.be vind je het adviespunt in je provincie.
- Het OCMW van je gemeente. Volgens vlaanderen.be kan het OCMW huurders en verhuurders begeleiden bij problemen rond de huurprijs.
- De vrederechter is bevoegd voor huurgeschillen, ook de pagina over de huurprijs op vlaanderen.be verwijst ernaar.
- Op vlaanderen.be vind je de officiële uitleg over de huurprijs en over de huurprijsindexatie.
Veelvoorkomende fouten
In de praktijk komen vooral dezelfde vergissingen terug. Ze zijn te vinden aan beide kanten van het huurcontract.
Fouten van verhuurders
- De verkeerde indexmaand. Het decreet vraagt de maand vóór de verjaardag en vóór de ingang. Wie de maand van de verjaardag zelf neemt, krijgt een ander cijfer.
- De reeds geïndexeerde huur als basis. Wie telkens het vorige, al geïndexeerde bedrag gebruikt, indexeert de stijging van eerdere jaren dubbel.
- De EPC-correctiefactor vergeten of fout toepassen. Zeker bij contracten van vóór 1 oktober 2022 met label D, E of F is dat een vaak voorkomende oorzaak van een te hoog bedrag.
- Indexeren zonder schriftelijk verzoek. Een bedrag dat stilletjes hoger wordt, is geen geldig verzoek.
- Meer dan drie maanden terugvragen. Het verzoek werkt maximaal drie maanden terug.
Fouten van huurders
- Kosten en lasten meetellen. Je basishuurprijs is de huur zonder kosten en lasten. Reken je met het totaalbedrag, dan krijg je een te hoge uitkomst.
- De ondertekeningsdatum met de ingangsdatum verwarren. Dat doet ertoe voor contracten tussen 1 februari 1994 en 31 december 2018.
- Het verkeerde label gebruiken. Het gaat om het EPC-label dat van toepassing is op je contract, niet om een label dat later werd aangevraagd.
Wanneer mag de huur niet worden geïndexeerd?
Een verhuurder mag niet indexeren in deze gevallen:
- Het contract sluit indexering uitdrukkelijk uit. Dat moet je kunnen lezen in het contract.
- Er is geen schriftelijk contract. De decretale regel geldt voor schriftelijke huurovereenkomsten. Het decreet geldt overigens niet voor schriftelijke contracten van vóór 1 januari 2019, die onder de oudere regels vallen.
- Er is geen schriftelijk verzoek. Zonder verzoek is er geen geldige indexatie.
- De EPC-regels beperken de indexatie. Bij een contract van vóór 1 oktober 2022 gold tussen 1 oktober 2022 en 30 september 2023 voor label D een verhoging van hooguit de helft van de normale verhoging. Voor label E, F of zonder EPC was er in die periode geen indexatie.
Een rekenvoorbeeld (verzonnen bedragen)
Twee voorbeelden met verzonnen huurbedragen.
Voorbeeld 1: label C, gewone formule
Je contract ging in op 1 maart 2021, met label C en een basishuurprijs van 700 euro. De gezondheidsindex van februari 2021 is 110,39. Op 1 maart 2026 is de index van februari 2026 gelijk aan 138,06.
Nieuwe huur: 700 x 138,06 / 110,39 = 875,46 euro.
Voorbeeld 2: label D, met correctiefactor
Je contract ging in op 1 december 2019, met label D en een basishuurprijs van 600 euro. De index van november 2019 is 109,00. Op 1 december 2025 is de index van november 2025 gelijk aan 136,49.
- Zonder factor: 600 x 136,49 / 109,00 = 751,32 euro.
- Met de factor voor label D en een verjaardag in december (0,951977401): 715,24 euro.
Vergeet de verhuurder de factor, dan vraagt hij hier ruim 36 euro per maand te veel.
Gebruik voor je eigen situatie de actuele cijfers van Statbel.
Goed om te weten
- De basishuurprijs en het aanvangsindexcijfer veranderen niet van jaar tot jaar. Enkel het nieuwe indexcijfer schuift mee.
- Je huurwaarborg wordt niet geïndexeerd. Lees er meer over in huurwaarborg uitgelegd.
Huurder: vergeet je verzekering niet
Als huurder ben je in principe aansprakelijk voor brand- en waterschade aan de woning. Een huurder wordt vermoed verantwoordelijk te zijn voor brand, tenzij hij kan bewijzen dat het door overmacht, een bouwgebrek of overslaan vanuit een naburig gebouw kwam. Daarom hoort een verzekering bij het huren.
Meer uitleg vind je op deze pagina’s:
- Brandverzekering voor huurders
- Brandverzekering voor een appartement als huurder
- Brandverzekering voor een huis als huurder
- Huurdersaansprakelijkheid uitgelegd
Een paar feiten uit de aanbieders zelf. De AXA woonverzekering Comfort Thuis is er volgens axa.be voor eigenaars, huurders en medehuurders van huizen en appartementen. Bij de KBC Woningpolis dekt de standaardverzekering volgens kbc.be voor huurders ook de aansprakelijkheid en schade aan verbeteringen die je op eigen kosten aanbracht.
Huurder? Regel ook je huurdersverzekering
Bij elk huurcontract hoort een verzekering voor je aansprakelijkheid en je spullen. Ontdek het aanbod van AXA en KBC en vraag zelf je offerte aan.
AXA woonverzekering Comfort Thuis
- Voor huurders, eigenaars en medehuurders
- Formules Essential, Secure en Premium
- Bijstand 24/7 via AXA Assistance
KBC Woningpolis
- Online afsluiten, de dag nadien verzekerd
- Je moet nog geen KBC-klant zijn
- Aansprakelijkheid van de huurder inbegrepen
Je verlaat deze website. Offerte en afsluiten gebeuren bij de aanbieder. Van deze aanbieders ontvangen wij mogelijk een vergoeding.
Veelgestelde vragen
Hoe weet ik of mijn huur correct is geïndexeerd?
Reken de nieuwe huur zelf uit met de formule basishuurprijs x nieuw indexcijfer / aanvangsindexcijfer. Controleer ook of je verhuurder een schriftelijk verzoek deed en of een EPC-correctiefactor van toepassing is. Is het gevraagde bedrag hoger dan jouw uitkomst, zoek dan waar het verschil vandaan komt.
Mag mijn verhuurder de huur elk jaar indexeren?
Ja, eenmaal per huurjaar, op de verjaardag van de ingang van het contract. Enkel als het contract indexering niet uitsluit en de verhuurder het schriftelijk vraagt. Meer uitleg vind je op huurindexatie berekenen.
Moet ik de nieuwe huur betalen als ik geen brief kreeg?
Het decreet bepaalt dat de aanpassing er komt op schriftelijk verzoek van de betrokken partij. Zonder verzoek is er dus geen geldige indexatie. Het verzoek werkt daarna maximaal drie maanden terug.
Hoeveel maanden mag mijn verhuurder terugvragen?
Maximaal drie maanden vóór het verzoek. Wacht een verhuurder een jaar met vragen, dan kan hij het verschil van die periode niet meer opeisen.
Welke indexcijfers gebruik ik voor mijn huur?
De gezondheidsindex van Statbel. Voor het nieuwe cijfer neem je de maand vóór de verjaardag van de ingang. Voor het aanvangsindexcijfer neem je bij een contract vanaf 2019 de maand vóór de ingang, en bij een contract van 1994 tot 2018 de maand vóór het ondertekenen.
Wat is de EPC-correctiefactor en geldt ze voor mij?
Het is een vaste factor die de indexatie beperkt voor contracten van vóór 1 oktober 2022 met label D, E, F of zonder EPC. De waarde hangt af van je label en de maand van je verjaardag. Bij een contract of herziening vanaf 1 oktober 2022 of label A+, A, B of C geldt de gewone formule.
Wordt mijn huurwaarborg ook geïndexeerd?
Nee, de indexatie gaat over de huurprijs. Wat je over de huurwaarborg moet weten, staat in huurwaarborg uitgelegd.
Waar kan ik terecht als mijn verhuurder niet wil luisteren?
Je kunt advies vragen bij de Huurdersbond of het OCMW. Komt het tot een geschil, dan is de vrederechter bevoegd.