De huurwaarborg is een zekerheid die je als huurder aan de verhuurder geeft voor het geval je je verplichtingen niet nakomt. In Vlaanderen bedraagt ze voor een gewone woninghuur van vandaag maximaal drie maanden huur, voor oudere contracten en studentenkamers is het twee maanden. Je geeft ze niet cash aan de verhuurder maar in een van de vormen die het decreet toelaat, zoals een geblokkeerde rekening of via e-depo. Hieronder lees je hoe je de huurwaarborg stort, hoe je ze terugkrijgt en wat er gebeurt bij een betwisting.
Kort samengevat
- Voor woninghuur sinds 1 januari 2019 is de huurwaarborg in Vlaanderen maximaal drie maanden huur.
- Voor oudere contracten was dat twee maanden (drie bij betaling in schijven) en voor studentenkamers geldt twee maanden.
- Je kiest zelf de vorm: geïndividualiseerde rekening, zakelijke zekerheidstelling of een bankwaarborg via het OCMW. Met akkoord van de verhuurder ook een borg.
- Je kunt de waarborg ook bewaren bij de Deposito- en Consignatiekas van de FOD Financiën via e-DEPO.
- Je krijgt ze terug met een gezamenlijk schriftelijk akkoord of een rechterlijke beslissing.
- Je huurwaarborg is geen verzekering: schade aan de woning dekt je huurdersverzekering.
Wat is een huurwaarborg?
De huurwaarborg, ook huurborg of waarborgsom genoemd, is een bedrag of garantie die je aan de verhuurder geeft bij de start van de huur. De verhuurder kan er een beroep op doen als je huurachterstand hebt of schade aan de woning veroorzaakt. Eindigt de huur zonder problemen, dan krijg je het volledige bedrag terug, met de opgebrachte rente.
Hoeveel huurwaarborg mag de verhuurder vragen?
Het Vlaams Woninghuurdecreet legt het maximum vast. Het hangt af van het soort huurcontract en van de datum waarop het inging.
| Situatie | Maximum |
|---|---|
| Hoofdverblijfplaats, contract sinds 1 januari 2019 | Drie maanden huur |
| Oudere contracten (voor 1 januari 2019) | Twee maanden huur, of drie maanden bij betaling in schijven |
| Studentenkamer (studentenhuur) | Twee maanden huur |
Dat verschilt dus van wat je soms elders leest: wie spreekt over een maximum van twee maanden, verwijst naar de oudere regel of naar de studentenhuur. Voor woninghuur van vandaag staat in artikel 37 van het decreet dat de waarborg niet meer mag bedragen dan drie maanden huur. De Vlaamse overheid bevestigt dat op vlaanderen.be.
Een verhuurder kan dus niet drie maanden vragen bovenop een voorschot of een eerste huurmaand. De waarborg is een aparte zekerheid. De huur zelf betaal je vanaf de ingang van het contract.
De vormen van huurwaarborg
Voor contracten sinds 1 januari 2019 kiest de huurder zelf uit drie vormen, die niet gecombineerd worden:
- Een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder bij een bank. Het bedrag staat daar geblokkeerd en de rente wordt gekapitaliseerd ten bate van de huurder.
- Een zakelijke zekerheidstelling bij een financiële instelling op naam van de huurder, zoals een obligatie of kapitalisatiebon.
- Een bankwaarborg via het OCMW: het OCMW sluit een standaardcontract met een bank, en de waarborg wordt voor de huurder gesteld.
Met het akkoord van de verhuurder kan ook een borgstelling door een natuurlijke persoon of een rechtspersoon. Zonder dat akkoord kan de verhuurder die vorm weigeren.
Waarom niet cash?
Het decreet geeft je de keuze uit rekening, zekerheidstelling of OCMW-waarborg, geen cash bedrag in handen van de verhuurder. Heeft de verhuurder de waarborg tóch ontvangen en niet op een rekening op jouw naam geplaatst, dan moet hij je rente betalen tegen de gemiddelde rentevoet van de financiële markt, vanaf het moment dat je hem het bedrag gaf. Je mag de verhuurder ook laten weten dat dit bedrag als huurgeld geldt en het zelf op een geïndividualiseerde rekening zetten.
Wat is e-DEPO?
e-DEPO is de online toepassing van de Deposito- en Consignatiekas van de FOD Financiën, waarmee je een huurwaarborg kunt neerleggen. Op vlaanderen.be staat dat huurders in Vlaanderen hun waarborg via e-DEPO kunnen bewaren bij de FOD Financiën. De toepassing is toegankelijk na beveiligde identificatie op het portaal van de FOD Financiën.
Dat levert een aantal voordelen op:
- de waarborg staat bij een overheidsinstantie en niet bij de verhuurder;
- beide partijen kunnen het dossier online opvolgen;
- de vrijgave gebeurt online, zodra beide partijen akkoord zijn of een rechterlijke beslissing voorligt.
De stappen en voorwaarden staan op de website van de FOD Financiën, onder de rubriek over de huurwaarborg en e-DEPO. Daar lees je ook welke gegevens je nodig hebt en welke kosten er eventueel gelden.
Stap voor stap: de huurwaarborg storten
- Kijk in het huurcontract welk bedrag en welke vorm worden vermeld.
- Kies zelf een vorm uit de lijst hierboven.
- Open de rekening of het dossier. Bij een bank open je een geïndividualiseerde rekening op jouw naam. Bij e-DEPO maak je een dossier aan.
- Stort het bedrag. Doe dat vóór de sleutelovergave, en bewaar het bewijs van storting.
- Bezorg de verhuurder het bewijs dat de waarborg is gesteld. De financiële instelling levert een bevestiging aan de verhuurder volgens een formulier dat de Vlaamse Regering bepaalt.
- Bewaar alle stukken, ook de plaatsbeschrijving bij het begin van de huur.
Voorbeeld: de huurwaarborg bij een verhuis (verzonnen)
Dit voorbeeld is verzonnen. De bedragen zijn geen echte huurprijzen.
Stel dat je een appartement huurt voor 750 euro per maand, met een contract dat inging na 1 januari 2019. De verhuurder vraagt drie maanden waarborg. Dat is het toegelaten maximum: 3 x 750 euro is 2.250 euro. Je kiest een geblokkeerde rekening op jouw naam en stort 2.250 euro.
Je bewaart de rekeninguittreksels. Bij het einde van de huur is er niets beschadigd en maak je met de verhuurder een plaatsbeschrijving op. Jullie ondertekenen samen het vrijgaveformulier van de bank. Je krijgt de 2.250 euro terug, vermeerderd met de rente die de rekening opbracht.
Hoe krijg je de huurwaarborg terug?
Niemand kan zomaar over de waarborg beschikken. Volgens het decreet mag er niet over de rekening of de zekerheid beschikt worden dan ten voordele van een van beide partijen, mits voorlegging van:
- een schriftelijk akkoord van beide partijen, dat ten vroegste wordt opgesteld bij het einde van de huur; of
- een kopie van een rechterlijke beslissing.
Het akkoord mag dus niet bij het begin van de huur getekend worden. Heb je na afloop van de huur een goede plaatsbeschrijving en is er geen schade, dan hoeft de verhuurder normaal niets te betwisten.
Hoe lang kan de verhuurder wachten?
De rechtsvordering van de verhuurder om de waarborg in zijn voordeel vrij te geven, verjaart na één jaar vanaf het einde van de huurovereenkomst. Heeft de verhuurder dan geen vordering ingesteld, dan heeft hij zijn aanspraak op de waarborg verloren.
Wat bij betwisting?
Eist de verhuurder dat je schade vergoedt en ben je het daar niet mee eens, dan kun je samen geen akkoord ondertekenen. Dan beslist de vrederechter. De vrederechter van de plaats waar de woning ligt is bevoegd voor geschillen over een woninghuurovereenkomst.
Tips om een betwisting te vermijden:
- maak bij het begin een uitgebreide plaatsbeschrijving op, met foto’s;
- maak er bij het einde ook een op, in aanwezigheid van beide partijen;
- bewaar mailverkeer en foto’s van schade en herstellingen;
- vraag een offerte of factuur als de verhuurder schade claimt;
- weet dat normale slijtage door ouderdom niet voor jouw rekening is.
Voor vragen bij een geschil kun je terecht bij een huurdersbond of een jurist.
De band met je huurdersverzekering
Een huurwaarborg is een zekerheid voor de verhuurder, geen verzekering voor jou. Daarom is ze niet bedoeld voor grote schade door brand of water. Voor brand of waterschade aan de woning ben je als huurder in principe aansprakelijk, en die aansprakelijkheid verzeker je bij een huurdersverzekering. Een grote schade kan het bedrag van de waarborg ruimschoots overstijgen. Lees daarover huurdersaansprakelijkheid uitgelegd.
Volgens Wikifin moeten huurder en verhuurder in Vlaanderen hun aansprakelijkheid voor brand en waterschade verzekeren bij een hoofdverblijfplaats, voor contracten vanaf 1 januari 2019. Kijk daarom ook na wie waarvoor verzekerd is bij het begin van de huur.
- AXA vermeldt dat Comfort Thuis beschikbaar is voor huurders en medehuurders van huizen en appartementen.
- KBC vermeldt bij de Woningpolis voor huurders de aansprakelijkheid als huurder en schade aan verbeteringen die de huurder aanbracht, volgens kbc.be.
Meer over de keuzes lees je op brandverzekering voor een appartement als huurder en brandverzekering voor een huis als huurder. Huur je een kamer als student, dan lees je de uitleg voor een studentenkot. Wordt je huur ieder jaar aangepast? Zie huurindexatie berekenen.
Checklist voor je huurwaarborg
- Staat het bedrag in je contract binnen het wettelijk maximum?
- Heb je zelf de vorm van de waarborg gekozen?
- Staat het bedrag op een rekening of in e-DEPO, en niet in handen van de verhuurder?
- Bewaar je het bewijs van storting?
- Is er een plaatsbeschrijving bij het begin en bij het einde?
- Heb je een huurdersverzekering voor je aansprakelijkheid?
Welke woonsituatie heb je?
Veelgestelde vragen
Hoeveel huurwaarborg is er maximaal in Vlaanderen?
Voor een woninghuur sinds 1 januari 2019 maximaal drie maanden huur. Voor oudere contracten twee maanden, of drie bij betaling in schijven. Voor een studentenkamer twee maanden.
Wat is e-depo huurwaarborg?
e-DEPO is de online toepassing van de Deposito- en Consignatiekas van de FOD Financiën. Daar kan een huurwaarborg bewaard worden, met online opvolging door beide partijen.
Mag de verhuurder mijn huurwaarborg cash vragen?
Volgens het decreet kies je een van de toegelaten vormen. De waarborg hoort in een van de vormen van het decreet. Hield de verhuurder hem toch zelf, dan is hij je rente verschuldigd aan de gemiddelde marktrente.
Kan ik de huurwaarborg in schijven betalen?
Bij oudere contracten (voor 1 januari 2019) gold volgens vlaanderen.be een maximum van drie maanden bij betaling in schijven. Voor contracten sinds 1 januari 2019 is het maximum drie maanden huur, in een van de toegelaten vormen.
Hoe krijg ik mijn huurwaarborg terug?
Met een schriftelijk akkoord van beide partijen, dat ten vroegste bij het einde van de huur opgesteld wordt, of met een rechterlijke beslissing.
Hoe lang heeft de verhuurder om de waarborg te vorderen?
De rechtsvordering van de verhuurder verjaart na één jaar vanaf het einde van de huur.
Dekt de huurwaarborg brandschade?
Nee, niet als verzekering. De waarborg is een zekerheid voor de verhuurder. Brandschade valt onder je aansprakelijkheid als huurder en onder je huurdersverzekering.
Wat bij een betwisting over de waarborg?
Komen jullie er niet uit, dan beslist de vrederechter van de plaats waar de woning ligt.