Voor een gewone eigenaar-bewoner is een brandverzekering niet wettelijk verplicht. In de praktijk heeft vrijwel iedereen er toch een, omdat een bank ze vraagt bij een woningkrediet, omdat een huurcontract ze vermeldt of omdat een mede-eigendom ze oplegt. Wie huurt, is in principe aansprakelijk voor brand en waterschade aan de woning. Hieronder zie je per situatie waar de verplichting vandaan komt.
Kort samengevat
- Een gewone eigenaar-bewoner moet wettelijk geen brandverzekering nemen.
- Een kredietgever vraagt ze meestal wel bij een woningkrediet.
- Een huurder is in principe aansprakelijk voor brand en waterschade, en het huurcontract vraagt meestal een verzekering.
- In mede-eigendom moet de vereniging van mede-eigenaars het gebouw verzekeren, via de syndicus.
- Natuurrampen moeten sinds maart 2006 gedekt zijn in een brandverzekering voor een woning.
Wat zegt de wet?
In België bestaat geen algemene wet die elke eigenaar van een woning dwingt om een brandverzekering te nemen. Dat is anders dan bij een autoverzekering voor de burgerlijke aansprakelijkheid, die wel verplicht is.
De wet regelt wel wat een brandverzekering voor een woning moet dekken als je ze hebt. Sinds maart 2006 moeten natuurrampen, zoals overstroming, aardbeving van natuurlijke oorsprong, aardverschuiving of grondverzakking en het overlopen of opstuwen van openbare riolen, gedekt zijn in een brandverzekering voor een woning. Lees meer bij natuurrampen en je brandverzekering.
Een uitzondering geldt voor gebouwen met meerdere eigenaars. Daar moet de vereniging van mede-eigenaars het gebouw verzekeren, zie hieronder en op de pagina mede-eigendom en brandverzekering.
Overzicht per situatie
| Situatie | Wettelijk verplicht? | Waar komt de verplichting vandaan? |
|---|---|---|
| Eigenaar-bewoner zonder lening | Nee | Je draagt het risico zelf |
| Eigenaar met woningkrediet | Niet door de wet | Meestal de kredietgever |
| Huurder | Niet door de wet, wel aansprakelijk | Meestal het huurcontract |
| Verhuurder | Nee | Eigen belang als eigenaar |
| Appartement in mede-eigendom | Ja, voor het gebouw | De vereniging van mede-eigenaars, via de syndicus |
Eigenaar-bewoner: niet verplicht, wel gevraagd
Heb je een huis of appartement gekocht met eigen middelen, dan hoef je wettelijk geen brandverzekering te nemen. Het risico is dan volledig voor jou. Brandt de woning af en ben je niet verzekerd, dan draag je zelf de volledige schade. Daarom is de keuze om niet te verzekeren zeldzaam, ook al is ze toegelaten.
Is er een lening, dan ligt dat anders. Een kredietgever vraagt meestal een brandverzekering als voorwaarde voor een woningkrediet, omdat de woning de waarborg voor de lening is. Hoe dat in de praktijk loopt, lees je bij brandverzekering en woningkrediet.
Voorbeeld
Stel dat Sara een appartement koopt zonder lening (verzonnen voorbeeld). Niemand dwingt haar om het gebouw te verzekeren, maar bij een brand zou ze het herstel zelf moeten betalen. Zit het appartement in een gebouw met een gemeenschappelijke verzekering, dan loopt de dekking van de gemene delen via de vereniging, en blijft haar eigen inboedel en privatief deel haar verantwoordelijkheid. Meer daarover bij brandverzekering voor een appartement.
Huurder: aansprakelijk en vaak verplicht via het contract
Een huurder moet de woning in dezelfde staat teruggeven. Het Burgerlijk Wetboek vermoedt dat de huurder verantwoordelijk is voor brand, tenzij hij bewijst dat de brand het gevolg is van overmacht, een bouwgebrek of overslaan vanuit een naburig gebouw. Dat maakt een verzekering van die aansprakelijkheid in de praktijk bijna noodzakelijk. Een verzekering van de huurdersaansprakelijkheid hoort bij het huren en staat meestal in het huurcontract.
De verplichting komt dus niet uit een algemene wet, maar uit het contract tussen jou en de verhuurder. Lees je huurcontract dus aandachtig en vraag desnoods naar een bewijs van verzekering. Meer details vind je bij huurdersaansprakelijkheid uitgelegd, brandverzekering voor een huurder van een appartement en brandverzekering voor een huurder van een huis.
Wat verzekert een huurder?
- De huurdersaansprakelijkheid voor schade aan de gehuurde woning.
- De eigen inboedel, zie gebouw en inboedel.
- Soms de schade aan verbeteringen die de huurder aanbracht.
Verhuurder: eigen belang
Een verhuurder blijft eigenaar van het gebouw. Voor die woning geldt hetzelfde als voor elke eigenaar: een verzekering is niet algemeen verplicht, maar de verhuurder draagt anders zelf het risico bij brand. Veel verhuurders verzekeren het gebouw en eisen van de huurder een verzekering voor diens aansprakelijkheid en inboedel. Wat in jouw geval geldt, staat in de polis en het huurcontract.
Mede-eigendom: de vereniging moet verzekeren
In een gebouw met meerdere eigenaars, zoals een appartementsgebouw, moet de vereniging van mede-eigenaars het gebouw verzekeren. De syndicus staat daarvoor in. De polis dekt de gemene delen, zoals het dak, de gevel, de trappenhal en de lift, en vaak ook de privatieve delen als gebouw. Elke eigenaar behoudt meestal wel een eigen verzekering nodig voor de inboedel en eventuele eigen verbeteringen. Het onderscheid tussen gemene en privatieve delen staat in de basisakte en het reglement van mede-eigendom.
Wat vraagt een bank precies?
Banken en kredietgevers vragen doorgaans een brandverzekering die het gebouw dekt tegen herbouwwaarde, met een bewijs van de polis. Soms verlangen ze dat de bank als begunstigde vermeld wordt, zodat de vergoeding eerst naar het herstel of de aflossing gaat. Ook het verzekerde kapitaal en de indexering via de ABEX-index spelen mee. Zie verzekerd kapitaal en ABEX-index. Welke eisen jouw kredietgever stelt, hoor je bij de kredietgever zelf.
Goed om te weten Ook als niemand je een polis oplegt, geldt de natuurrampendekking voor elke brandverzekering van een woning. Je kunt ze dus niet apart weglaten uit zo’n polis.
Wat geldt voor jouw woonsituatie?
Bekijk hieronder je woonsituatie voor de uitleg per woonvorm.
Wat doen de aanbieders?
AXA richt de woonverzekering Comfort Thuis volgens de eigen site op eigenaars, huurders en medehuurders van huizen en appartementen. KBC vermeldt dat de Woningpolis bedoeld is voor eigenaars en huurders, en dat voor huurders de aansprakelijkheid en schade aan verbeteringen door de huurder tot de standaarddekking horen. DVV heeft met Cocoon Start een formule voor huurders. Dit zijn feiten uit hun officiële informatie, controleer de actuele voorwaarden steeds bij de aanbieder.
Wat verandert er bij een verhuis of verkoop?
Je situatie kan veranderen zonder dat de regels veranderen. Wie van huurder eigenaar wordt, krijgt vaak voor het eerst met een kredietgever te maken. Wie een woning verkoopt, moet nagaan wat er met de lopende polis gebeurt tot de akte verleden is. Het is nuttig om dat vooraf met de verzekeraar te bespreken, en om geen dekking te laten vallen tussen twee woningen. Lees daarvoor de uitleg bij brandverzekering opzeggen of overstappen.
Waarom een verzekering toch zinvol kan zijn om te kennen
Ook als niets je verplicht, is het nuttig om te weten wat een brand financieel betekent. Een woning herbouwen kost veel, en daarbovenop komen tijdelijke huisvesting, ontruiming en het vervangen van de inboedel. Een verzekering verdeelt dat risico over veel verzekerden. Dit zit gewoonlijk in een woonverzekering:
- Brand en ontploffing
- Storm, hagel en bliksem
- Waterschade
- Natuurrampen
- Inboedel
- Aansprakelijkheid
- Diefstal (vaak optie)
- Glasbreuk (vaak optie)
- Tuin (vaak optie)
Wie de gevolgen wil begrijpen, leest best eerst wat dekt een brandverzekering en premie van een brandverzekering.
Checklist: ben ik verplicht?
- Heb ik een woningkrediet? Vraag na wat de kredietgever eist.
- Huur ik? Lees het huurcontract op de verzekeringsclausule.
- Woon ik in een gebouw met mede-eigendom? Vraag aan de syndicus welke polis geldt.
- Wil ik de gevolgen van een brand zelf dragen? Dat is de keuze van een gewone eigenaar zonder lening.
- Zijn natuurrampen in mijn polis gedekt, zoals de wet voor een woning vraagt?
Veelgestelde vragen
Is een brandverzekering wettelijk verplicht voor een eigenaar?
Voor een gewone eigenaar-bewoner niet. In de praktijk vraagt een kredietgever ze meestal bij een woningkrediet.
Moet een huurder een brandverzekering hebben?
De wet legt niet op dat je een polis neemt, maar de huurder is in principe aansprakelijk voor brand en waterschade. Het huurcontract vraagt daarom meestal een verzekering van die aansprakelijkheid.
Wie verzekert een appartementsgebouw?
De vereniging van mede-eigenaars moet het gebouw verzekeren, via de syndicus. Lees meer bij mede-eigendom en brandverzekering.
Wat gebeurt er als ik niet verzekerd ben en er brand komt?
Dan draag je de schade zelf. Als huurder kan je ook aansprakelijk gesteld worden voor de schade aan de woning.
Is een verzekering tegen natuurrampen verplicht?
Een brandverzekering voor een woning moet natuurrampen dekken, sinds maart 2006. Je kunt ze dus niet apart weglaten uit zo’n polis.
Waar meld ik klachten?
Bij onenigheid kan je terecht bij de Ombudsman van de Verzekeringen. Assuralia is de beroepsvereniging van de verzekeraars.
Verandert mijn plicht als ik verhuis?
Ja, het hangt af van je nieuwe situatie. Zie brandverzekering bij verhuizen en verkopen en wat is een brandverzekering.
Waar vind je de aanbieders?
Een offerte aanvragen en afsluiten gebeuren rechtstreeks bij de aanbieder. Hieronder staan ze alfabetisch.